Prefacio: Desearía que la solución de la asequibilidad de la vivienda encajara en un reel de TikTok o Instagram de 30 segundos. Simplemente no es así. Pero si realmente queremos arreglar la propiedad de vivienda en Estados Unidos, debemos dejar atrás los gráficos generados por IA, las ideas aleatorias no investigadas y enfrentar algunas verdades duras.
Mi madre y mi padre me enseñaron a ser deferente. Como último hijo de padres de clase media baja y con doble ingreso, el derecho a ese derecho era tan ajeno a nuestro hogar como un automóvil nuevo. No nos enseñaron a cuestionar la autoridad, sino a obedecerla. A medida que he envejecido, reconozco que no sólo es nuestro derecho sino también nuestra responsabilidad evaluar la autoridad con justicia y consideración. Y cuando los datos revelan algo escandaloso, está bien sentirse indignado. Cuando se trata de vivienda, deberíamos estar indignados.
Uno de los problemas: compradores de vivienda por primera vez
La reciente encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de principios de noviembre pintó un panorama aleccionador: los compradores de vivienda por primera vez ahora representan solo 21% de todas las compras de viviendas (un mínimo histórico) y su edad media ha subido a 40 años. Estas no son sólo estadísticas. Son señales de advertencia de que una porción significativa de toda una generación está siendo sistemáticamente excluida de la oportunidad fundamental de creación de riqueza que definió a la clase media estadounidense durante décadas. Destaca además la “enfermedad” inherente que se ha permitido que persista dentro de la clase de activos más grande del mundo: el mercado inmobiliario de Estados Unidos.
Comprender los datos y sus limitaciones
La encuesta NAR viene con importantes advertencias. Se envió por correo una encuesta de 120 preguntas a 173,250 compradores recientes de viviendas para compras entre julio de 2024 y junio de 2025; De esas 173.250, solo hubo 6.103 respuestas, una tasa de sólo el 3,5%. Si desea asegurarse de que su encuesta reciba una mala respuesta, complétela con 120 preguntas y envíela a las personas que acaban de comprar una casa.
La arquitectura de la encuesta introduce un sesgo de selección: las personas que tienen opiniones firmes o experiencias inusuales tienen más probabilidades de responder. Los datos siguen siendo importantes, pero no es prudente confiar únicamente en los datos de las encuestas. Pregúntele a cualquiera que siga el equivalente de alquiler del propietario en función de la inflación.
Desde mi punto de vista como director ejecutivo de una compañía hipotecaria independiente con presencia crediticia a nivel nacional, revisamos 6,707 préstamos propios, originados entre enero de 2023 y noviembre de 2025. Estos son datos actuales, no una encuesta. Mi friki interior estaba ansioso por los resultados:
- El 45,6% de nuestros prestatarios fueron compradores de vivienda por primera vez. más del doble El hallazgo de la NAR.
- Edad media del FTHB: 36,9 años, aproximadamente 3 años menos que el NAR.
- Ingreso promedio de FTHB: $125,678. Esto es importante ya que otorgamos préstamos en áreas rurales, suburbanas y urbanas.
- DTI promedio de FTHB: 39,9%.
- Mezcla de productos FTHB: Convencional (53,6%), FHA (31,3%), VA (13,6%), Otros (1,5%)
A primera vista, esto parece alentador: atendemos a compradores primerizos a edades más jóvenes y en porcentajes más altos que los promedios nacionales. Pero estas cifras revelan una realidad más profunda y preocupante sobre quién no entrar por la puerta.
El error fatal de la política actual
Aquí está el problema: sólo 39% de nuestros compradores de vivienda por primera vez calificaron para la exención LLPA de Fannie Mae/Freddie Mac, que está restringida a compradores de vivienda por primera vez que ganan el 100% del ingreso medio del área o menos. Para aquellos fuera del ámbito hipotecario, los LLPA son ajustes de precios a nivel de préstamo. Han existido desde 2008, pero han empeorado significativamente muchas veces, la más reciente en enero de 2023 bajo la administración anterior. Fannie Mae y Freddie Mac permiten que “algunos” compradores de vivienda por primera vez queden exentos de estos ajustes de precios (pensemos en sanciones) siempre que no ganen demasiado dinero.
Según nuestros datos, más de 6 de 10 Los compradores primerizos (personas de entre 20 y 30 años que intentan construir sus cimientos) están pagando penalizaciones simplemente porque ganan lo que muchos mercados ahora consideran ingresos de clase media.
Mientras tanto, el gobierno federal establece el límite de préstamos conformes en función de la resistencia de los precios de las viviendas, no ingresos. Manzana, mide naranja. Una de estas cosas no es igual a la otra.. Reconocen que los costos de la vivienda se han disparado y simplemente aumentaron el límite nuevamente a $832,750 para la mayor parte del país. Pero la calificación para la exención de la LLPA todavía se basa en los ingresos, una métrica que no ha seguido el ritmo de la inflación de los costos de la vivienda. Este desajuste ha hecho que los programas bien intencionados sean cada vez más ineficaces, empujando a los compradores de vivienda por primera vez fuera del mercado o hacia el financiamiento de la FHA en porcentajes mayores. Más sobre la FHA más adelante.
Los números no mienten: la brecha de asequibilidad se amplía
Esta desconexión entre el crecimiento de los salarios y la apreciación de los precios de las viviendas no es teórica, se desarrolla en tiempo real.
En términos sencillos: los salarios son la tortuga. Los precios de las viviendas son suyos. Con esteroides. Desde enero de 2020, los precios de las viviendas han aumentado un +56%. ¿Ganancias medias por hora? Aproximadamente +28%. En otras palabras, los precios de las viviendas han crecido aproximadamente dos veces más rápido que los salarios desde principios de 2020.
Esta es la razón Nuestro comprador promedio de vivienda por primera vez tiene ahora 37 años. Esta es la razón necesitan un ingreso promedio de $125,678 solo para competir. Y esta es la razón Limitar las exenciones de la LLPA a prestatarios al 100% del AMI tiene cada vez menos sentido. Ese umbral no ha seguido el ritmo de lo que realmente cuesta comprar una casa.
Las consecuencias generacionales
Cuando los compradores de vivienda por primera vez no ingresan al mercado hasta los 37 o 40 años, no solo estamos retrasando la adquisición de vivienda. Estamos alterando fundamentalmente la trayectoria de creación de riqueza generacional. También estamos alterando la estructura de cómo evolucionan nuestras sociedades. Estos compradores:
- tienen menos años para generar capital antes de la jubilación.
- tienen menos tiempo para beneficiarse de la apreciación.
- tienen una capacidad disminuida para transmitir riqueza a la siguiente generación.
- están retrasando la formación de hogares, afectando todo, desde el gasto de consumo hasta las tasas de natalidad y la matrícula escolar.
No estamos observando una anomalía temporal del mercado. Estamos siendo testigos de un defecto fundamental del sueño americano. Mientras tanto, las administraciones actual y pasada no han querido o no han podido cambiarlo.
Voy con de mala gana. He aquí por qué.
Dinero: siempre vuelve al dinero
Los críticos podrían argumentar que eliminar las LLPA para todos los compradores por primera vez aumentaría el riesgo o reduciría los retornos para Fannie Mae y Freddie Mac. Nuestra empresa no ha incurrido en ningún incumplimiento por parte de compradores de vivienda por primera vez exentos de la LLPA. Los pagos mensuales más bajos no aumentan el riesgo. Mitigan el riesgo. Pero reducir las sanciones sobre los precios y reducir los pagos reduce la rentabilidad. Y ahí está: dinero. Siempre se trata de dinero. En ese espíritu, considere lo siguiente:
- Fannie Mae reportó ingresos netos de $17.0 mil millones para 2024 y 3.900 millones de dólares para el tercer trimestre de 2025. El patrimonio neto de Fannie es 105.500 millones de dólares. A principios de 2022, era de 60.300 millones de dólares. El patrimonio neto de Fannie Mae ha aumentado un 75% en 3 años. Tres.
- Freddie Mac reportó ingresos netos de $11,9 mil millones para 2024 y 2.800 millones de dólares para el tercer trimestre de 2025. El patrimonio neto de Freddie es $68 mil millones. A principios de 2022, era de 37.000 millones de dólares. El patrimonio neto de Freddie Mac aumentó un 84% en el mismo período. Puedes tragar ahora.
Aquí hay una imagen de las trayectorias del patrimonio neto de Fannie y Freddie durante los últimos 5 años.
Ahora, aquí hay un gráfico de compradores de vivienda por primera vez como porcentaje de todos los compradores de vivienda en el mismo período de tiempo, seguido de un gráfico separado para la edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez.
Dicho de otra manera: en los mismos tres años en que Fannie Mae añadió 45.000 millones de dólares a su balance, el porcentaje de compradores de vivienda por primera vez cayó del 34% al 21%. Se hicieron más ricos. El sueño americano se hizo más pequeño.
Una solución clara: eliminar las LLPA para TODOS los compradores de vivienda por primera vez
La FHFA debería eliminar inmediatamente el préstamo–Ajustes de precios nivelados (LLPA) para todos los compradores de vivienda por primera vez, independientemente de sus ingresos.
No se trata de subsidiar a los ricos. Nuestros datos muestran que el comprador promedio por primera vez que gana $125,678 no está comprando una propiedad de lujo. Se están esforzando por permitirse viviendas de nivel básico en mercados donde esas viviendas se han apreciado mucho más rápido que los ingresos. En muchos mercados, este ingreso apenas califica como clase media cuando se lo compara con los costos de la vivienda.
La actual estructura LLPA castiga a estos prestatarios con costos más altos en el mismo momento en que enfrentan el mayor tramo financiero para pasar del alquiler a la propiedad.
¿Puede la FHA salvar el día?
Si bien es ciertamente una flecha importante en el carcaj para algunos compradores de vivienda por primera vez, la FHA tiene su propia parte de sesgo de “beneficio sobre misión”. La FHA incluye dos primas de seguro hipotecario diferentes: 1) la prima inicial equivalente al 1,75 % del monto del préstamo y 2) la prima anual (pagada mensualmente), que no se puede cancelar, independientemente del valor líquido, si la compra inicial de la vivienda incluyó un pago inicial de menos del 10 % (te dije que esto es difícil de contar).
Como tal, los prestatarios de la FHA pagan dos veces para estar asegurados y probablemente no puedan cancelar los pagos recurrentes del seguro hipotecario a menos que refinancien.
El Congreso estipula que la FHA mantenga un Fondo Mutuo de Seguro Hipotecario y ese fondo debe mantener un índice de capital no inferior al 2%. A continuación se muestra un gráfico del propio informe de HUD al Congreso, que refleja un índice de capital superior a cinco veces el requisito del Congreso. He estado esperando el informe más reciente, que debía entregarse en noviembre de este año. Al momento de escribir este artículo el 29 de noviembrethno se ha publicado ningún informe ni hay un cronograma para su publicación.
Mientras marinas en eso, mira esto. A partir del segundo trimestre de 2025, el Fondo MMI ahora tiene un saldo total de cuenta de $174 mil millones, un aumento del 207% desde enero de 2020.
Para ser justos, la FHA redujo una de sus primas en marzo de 2023. Pero claramente, esa reducción no ha afectado su capacidad para aumentar el patrimonio neto y se podría/debería hacer más. De hecho, desde el segundo trimestre de 2023 (después del recorte), la FHA ha acumulado $40 mil millones adicionales en patrimonio neto. Los cálculos no son complicados: la FHA podría reducir las primas a la mitad mañana, hacerlas cancelables al 20% del capital y aun así superar los requisitos en un 150%.
Un llamado a la acción
La FHFA y la FHA tienen hoy la autoridad para realizar cambios. No se requiere nueva legislación. Sin aprobación del Congreso. Sin período de estudio de 10 años. No necesitan crear imágenes de IA para las redes sociales, publicar ideas extrañas sobre X sin investigación ni contemplación, ni anunciar iniciativas extrañas como alterar las LLPA para segundas residencias, amortizaciones a 50 años o incluso hipotecas portátiles. Todo esto ha aparecido en los medios tradicionales y sociales durante los últimos tres meses como “las mejores ideas” para salvar la vivienda. Irreal. Sería ridículo si no fuera tan insultante.
Hay soluciones a nuestro alcance. Éste es sólo uno. Necesitamos medidas audaces e inmediatas para revertir las preocupantes tendencias en la participación de compradores de vivienda por primera vez. Eliminar las LLPA para todos los compradores de vivienda por primera vez y reducir las primas y los términos del seguro hipotecario de la FHA:
- Reducir los costos iniciales en miles de dólares para los compradores que más necesitan ayuda.
- enviar una señal clara de que la propiedad de vivienda sigue siendo un camino viable para los estadounidenses más jóvenes.
- alinear nuestras políticas con la realidad económica del mercado inmobiliario actual.
- garantizar que el estímulo a los “compradores de vivienda por primera vez” sea más que una retórica vacía.
- ayudar a revertir la preocupante tendencia de que los vendedores retiren sus casas de la lista al ritmo más rápido en casi una década.
- Y, sí, aumente el volumen para Fannie Mae, Freddie Mac y FHA. ¿No es ese el punto?
Podemos involucrar a la próxima generación y restaurar la fe en que el sueño americano de ser propietario de una vivienda sigue siendo accesible. La cuestión ahora –para nuestros líderes y para nosotros– no es una cuestión de capacidad. Es una cuestión de voluntad.
Mark Milam es el director ejecutivo de Highland Mortgage.
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